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不動産屋のラノベ読み

不動産売買営業だけどガチガチの賃貸派の人のブログ

李下に冠を正しまくり

不動産

 
 これはよろしくない。
 

 区域内の約5.5ヘクタールの容積率緩和が認められた。容積率は現行(600〜800%)から1150〜1600%に倍増し、平均で1270%になる。

http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200802080030.html

 
大阪・梅田北ヤードの容積積み増し、多額の利益は誰の手に?|日経不動産マーケット情報
↑こちらにも書いてある通り、不正な利益供与と捉えられかねないからです。*1
 
 ちょっと簡単に説明しましょう。
 

容積率=建物の高さ

 容積率とは、延べ床面積÷敷地面積の限度です。
 1000坪の敷地に容積100%だったら1000坪の建物が、容積率1000%だったら1万坪の建物が建てられるということです。
 実際には、敷地をはみ出すような建物は建築不可能ですから、当然上に伸びていきます。
 つまり、容積率が高くなると、高い建物が建てられるということです。
 

床面積の広さ=賃料収入

 商業地であれば、テナントの賃料は面積とほぼ比例します。
 坪100万円の賃料が取れる場所だったとすると、容積100%だと10億円、容積1000%だと100億円です。
 

賃料収入=土地の価値

 商業地であれば、土地の価値は賃料収入で決まります。
 期待される利回りが5%だったとすると、容積100%だと200億円、容積1000%だと2000億円。
 

三菱地所オリックス不動産が得た利益は数百億円

 以上のように、容積率が10倍になれば土地の価値が10倍になりました。
 現実には色々な要素が絡む為、これほどリニアな対応はしません。それでも容積率倍増すれば、地価が5割増となっても不思議には思いません。
 当該土地を落札して大阪市の都市計画審議会に働きかけていた各社の利益は、落札価格が非公開の為良く分かりませんが、100億円オーダーであることは間違いないでしょう。この件について、不正な利益供与があったという事実はありませんが、「李下に冠を正しまくった」印象を受けました。

*1:会員制サイトのため、引用は避けます