不動産屋のラノベ読み

不動産売買営業だけどガチガチの賃貸派の人のブログ

「ブックマーカー図鑑ツールチップ」を作りました。

長い。3行で。

  • ブックマーカー図鑑のキャッチフレーズを表示させるユーザースクリプト
  • くりかえして使えませんが、ブックマークレットとしても動作します。
  • まあ、ねこだいすき。

導入

 ブックマーカー図鑑、面白いですよね。

bookmarker-encyclopedia.netlify.app

 作者の方がAPIを公開されてまして、それに対してブコメで「CORS許可しろやこらああああ!」と文句をつけたら秒で対応してくれました*1。中の人はたぶんいい人。
 ここまでされちゃあ、なんか作らなくちゃなんめえな、と、とりあえずで作ったのがこちらになります*2

使い方

let.hatelabo.jp

 ユーザースクリプトをインストールすると、ブクマのエントリーページにマウスカーソルをかざしてキャッチフレーズを表示させることができます。
 ↓こんな感じです。

ユーザースクリプト実行時スクリーンショット
ユーザースクリプト実行時スクリーンショット

 一応、ブックマークレットとしても動作します。動作するはずです。

工夫したところ

 なにげに、ここ最近実装のHTML・CSS仕様をいろいろ使っています。 popover とか position-area とか interpolate-size: allow-keywords; とか。
 あと、関心インボーカーも使いました。Chromiumしか対応してないので、polyfill使ってます。
 
 どうぞご利用ください。

更新履歴

2026/7/29 ver0.1 公開
2026/7/31 ver0.2 ローカルストレージのキャッシュに1週間の期限を設定
2026/8/10 ver0.3 ローカルストレージ容量オーバー対応のためIndexedDBに移行・「思想・政治傾向」を子ポップオーバーに表示

*1:秒は言い過ぎですが、たぶん数時間で

*2:カテゴリで色分けするとか、他にもいろいろなんか考えてますが。

告知要求制限(マスキング)の一覧

 本人確認でマスキングをしなくてはならない証書類と根拠法の一覧がなかったので作りました。

告知要求制限とはなにか

 犯罪収益移転防止法や携帯電話不正利用防止法などで、本人確認が義務付けられている事業があります。私が関わっている不動産業もそのうちの一つです。
 本人確認の際に提示してもらう確認書類(免許証など)のうち、われわれ事業者が見てはいけない部分が含まれているものがあります。 例を挙げるとマイナンバーカードに記載されている個人番号などです。 これが「告知要求制限」です。そのため、写しなどを取る際はその部分をマスキングする必要があります

 なのですが、この「見てはいけないもの」の一覧が公的には存在せず、個別の法律を事業者側ひとつひとつ確認する必要があります。*1
 なのでまとめました。

告知要求制限の対象と根拠条文

対象の証書類 根拠条文
健康保険被保険者証 健康保険法(第194条の2)
国民健康保険被保険者証 国民健康保険法(第111条の2)
船員保険被保険者証 船員保険法(第143条の2)
後期高齢者医療被保険者証 高齢者医療確保法(第161条の2)
共済組合組合員証(国家公務員など) 国家公務員共済組合法(第112条の2)
共済組合組合員証(地方公務員など) 地方公務員等共済組合法(第144条の29の2)
私立学校教職員共済加入者証 私立学校教職員共済法(第45条)
自衛官診療証 防衛省職員給与法(第22条)
年金手帳・基礎年金番号通知書 国民年金法(第108条の4)
マイナンバーカード(個人番号) マイナンバー法(第15条など)
住民票(住民票コード) 住民基本台帳法(第30条の38など)
生活保護(受給者番号) 生活保護法(第80条の2)
介護保険被保険者証 (2026年4月1日施行) 介護保険法(第201条の2)
予防接種の対象者番号等 (2026年6月1日施行) 予防接種法(第54条)

告知要求制限の対象外と思われるもの

 以下の書類に告知要求制限はないように思われる(自治体の条例などでの制限は調べていない)。
 ただし、個人情報保護法の要配慮個人情報などに当たる可能性がある。

  • 障害者手帳(身体障害者手帳、療育手帳、精神障害者保健福祉手帳)
  • 各種医療費助成の受給者証(乳幼児医療費受給者証、特定医療費(指定難病)受給者証など)

条文抜粋

健康保険被保険者証

(被保険者等記号・番号等の利用制限等)
第百九十四条の二 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る被保険者等記号・番号等を告知することを求めてはならない。
健康保険法 | e-Gov 法令検索

国民健康保険被保険者証

(被保険者記号・番号等の利用制限等)
第百十一条の二 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る被保険者記号・番号等を告知することを求めてはならない。
国民健康保険法 | e-Gov 法令検索

船員保険被保険者証

(被保険者等記号・番号等の利用制限等)
第百四十三条の二 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る被保険者等記号・番号等を告知することを求めてはならない。
船員保険法 | e-Gov 法令検索

後期高齢者医療被保険者証

(被保険者番号等の利用制限等)
第百 六十一条の二 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る被保険者番号等を告知することを求めてはならない。
高齢者の医療の確保に関する法律 | e-Gov 法令検索

共済組合組合員証(国家公務員など)

(組合員等記号・番号等の利用制限等)
第百十二条の二
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る組合員等記号・番号等を告知することを求めてはならない。
国家公務員共済組合法 | e-Gov 法令検索

共済組合組合員証(地方公務員など)

(組合員等記号・番号等の利用制限等)
第百四十四条の二十四の二
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る組合員等記号・番号等を告知することを求めてはならない。
地方公務員等共済組合法 | e-Gov 法令検索

私立学校教職員共済加入者証

(加入者等記号・番号等の利用制限等)
第四十五条 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る加入者等記号・番号等を告知することを求めてはならない。
私立学校教職員共済法 | e-Gov 法令検索

自衛官診療証

(療養等)
第二十二条
...
9 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る自衛官診療証記号・番号等を告知することを求めてはならない。
防衛省の職員の給与等に関する法律 | e-Gov 法令検索

年金手帳・基礎年金番号通知書

(被保険者番号等の利用制限等)
第二百一条の二 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る被保険者番号等を告知することを求めてはならない。
介護保険法 | e-Gov 法令検索

マイナンバーカード(個人番号)

(提供の求めの制限)
第十五条 
何人も、第十九条各号のいずれかに該当して特定個人情報の提供を受けることができる場合を除き、他人(自己と同一の世帯に属する者以外の者をいう。第二十条において同じ。)に対し、個人番号の提供を求めてはならない。
行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律 | e-Gov 法令検索

住民票(住民票コード)

(住民票コードの利用制限等)
第三十条の三十八 
...
2 市町村長等以外の者は、何人も、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする第三者若しくは申込みをする第三者又はその者と契約の締結をした第三者に対し、当該第三者又は当該第三者以外の者に係る住民票に記載された住民票コードを告知することを求めてはならない。
住民基本台帳法 | e-Gov 法令検索

生活保護(受給者番号)

(受給者番号等の利用制限等)
第八十条の二 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る受給者番号等を告知することを求めてはならない。
生活保護法 | e-Gov 法令検索

介護保険被保険者証

(基礎年金番号の利用制限等)
第百八条の四 
第十四条に規定する基礎年金番号については、住民基本台帳法第三十条の三十七第一項及び第二項、第三十条の三十八並びに第三十条の三十九の規定を準用する。...
国民年金法 | e-Gov 法令検索

予防接種の対象者番号等

(対象者番号等の利用制限等)
第五十四条 
...
3 何人も、次に掲げる場合を除き、その者が業として行う行為に関し、その者に対し売買、貸借、雇用その他の契約(以下この項において「契約」という。)の申込みをしようとする者若しくは申込みをする者又はその者と契約の締結をした者に対し、当該者又は当該者以外の者に係る対象者番号等を告知することを求めてはならない。
予防接種法 | e-Gov 法令検索

*1:私自身、介護保険証に告知要求制限が加わったことをしばらく知りませんでした

カクヨムの読書量が1億字を超えたので2025年に読んだ作品のおすすめを挙げます

 そういうわけで、おすすめ作品を挙げます。

ミニャのオモチャ箱 ~ネコミミ少女交流記~

kakuyomu.jp

 一番のおすすめはこれ。
 現代ダンジョン系とクラフト系とスローライフ系のハイブリッドな感じ。女神から与えられたミニャの能力による掲示板回あり。
 虫を捕まえてきたり、生き物を拾ってしまったり、突然テンションが上がったり、突然眠ってしまったりと、幼女への解像度が高いです。
 ウチの娘らの小さい時を思い出してほっこりします。
 

兵站将校は休みたい!

kakuyomu.jp

 転生要素なしのハイファンタジーなので、なろう系が嫌いな人も安心です。
 はてな民は兵站好きだよね? 貴族はいるが軍隊は国民兵、近代的な軍組織あり、という世界なので兵站の概念があります。銃なしクロスボウあり、敵は魔物。面白そうでしょ?
 文章は3人称で、視点の移動は少なめ。抑制が効いた文体で好き。

穴中ヌルの華麗なる貴族生活

kakuyomu.jp

 とにかく変わった作品です。なんだろう、架空戦記と現代ダンジョンのハイブリッド??
 まず、太平洋戦争が日本・ミクロネシアvsハワイ・アメリカで、ハワイに敗戦して天皇制を廃止され大王制になってる、とか舞台設定が変。アメリカは覇権国じゃない。
 主人公が多動症らしく、小学校の授業は座っているだけで精一杯、という妙にリアルを感じる設定も珍しい。

私の心はおじさんである

kakuyomu.jp

 おじさんがダークエルフ少女に異世界TS転生する話です。そしてチート能力もあるので主人公最強系です。
 ……と概要を書いてしまうと、この作品の魅力が全然伝わらなくて困りました。
 この作品の良さは、キャラクターの内面のかわいさです。主人公のおじさんもかわいいし、パーティを組む男の子たちもかわいいです。もちろん、赤ちゃんもかわいい。とにかくみんなかわいい。

銃と荒野と悪役令嬢

kakuyomu.jp

 舞台は独立前のアメリカっぽい異世界。主人公は追放されたイギリス(っぽい国の)貴族。ネイティブアメリカンらしき人たちも出てきます。
 とにかく、スノッブ

アラサーからのダンジョン探索~英雄は目指さない。マイペースに遊びながら稼ぎます~

kakuyomu.jp

 現代ダンジョンもの。
 主人公3人組がいい感じでオタク気質で、いろいろ仲良くわちゃわちゃやってるのを見ると、なんというか学生時代を思い出すというか、こういうのいいよね、ってなる作品です。

蛮族転生! 負け戦から始まる異世界征服

kakuyomu.jp

 異世界転生ファンタジー戦記ですが、こちらの歴史をいろいろモデルにしてます。敵の帝国は帝政ローマ。主人公はたぶんゲルマン人
 主人公のチート能力が強すぎるので、そういうのが嫌いな人はダメかもしれませんが、最盛期ローマ帝国を倒すにはそれぐらいないとね……

残価設定型住宅ローンが家賃を上昇させる

 住宅ローンで残クレ、いいですね。

www.nikkei.com

 たしかに高騰したマンションも多少買いやすくなるでしょうし、いいことであるように思えます。
 しかしこれは、経済施策としては家賃を上昇させる、と私は考えています。
 以下、根拠を述べます。

 

「買いやすくなる」と価格が上がる

年収倍率は上がったが返済負担率はあまり上がっていない

 
 住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」にはいろいろなデータがありますが、その中にこういった指標があります。

  • 年収倍率:(住宅価格 ÷ 年収)*1
  • 総返済負担率:(年間返済額 ÷ 年収)

*2

 データを見る限り、2011年から2024年にかけて、総返済負担率は年収倍率ほど上昇していないようです。年収倍率も返済負担率も「ローン負担の大きさ」を表すはずですが、変化にズレがあります。
 これはなぜでしょうか?
 

低金利が不動産価格を支えてきた

 
 購入層の変化などいろいろな要素が考えられますが、主な原因は金利であろうと思います。
 アベノミクス下の不動産価格上昇は、明らかに金利が下がることによって起きていました。
 言うまでもないと思いますが、たとえば、同じ価格の住宅を買う場合でも、金利が低ければ月々の返済額(年間返済額)は少なくて済みます。つまり、銀行が「この人なら貸せる」と判断する際の基準である返済負担率が変わらない範囲で、より高い金額のローンが組めるようになってきた、というわけです。
 

「買いやすくなる」と価格が上がる

 
 さて、残価設定型住宅ローンについてですが。
 これは、将来の売却見込み額(残価)を差し引いた額を元本返済として、その分だけ月々の返済額を下げることができるものになるはずです。
 ということは、総返済負担率が変わらないとすると、年収に対してさらに高い住宅価格(年収倍率)を許容することになります。この結果、住宅を購入できる層が拡大し、市場全体で不動産に対する需要が増すため、価格は一段と上昇する可能性が高いでしょう。
 

たとえば:

 
 物件価格1億・金利2%・35年とすると、フラット35の返済負担率は35%以下*3ですから、世帯年収はおおむね1100万円以上必要になります。
 これを残価設定型住宅ローンを用いることによって当初支払を2割削減できるなら、必要な世帯年収はおよそ900万円以上となるはずです。
 令和6年国民生活基礎調査を見ると、標準4人世帯で年収1100万円以上は21.1%ですが、年収900万円以上は36.1%とのことです。……え、これマジ?みんな稼いでて偉いなあ……。まあそれはともかく、およそ1.7倍に購入層が広がることになります。
 

融資が緩くなると家賃が上がる

不動産価格を制約する「3つの要素」

 
 ところで、全くの私見なのですが、不動産価格は3つの要素に制約されていると考えています。

  • 原価(建築コスト・人件費)
  • 住宅ローン
  • 利回り(家賃 ÷ 価格)

 原価は説明不要ですよね。物件価格の下限を制約します。
 住宅ローンは、今まで述べてきた通り、金利などの融資条件が良くなると買える物件の価格が上がり、厳しくなると価格が下がります。物件価格の上限を制約します。
 利回りはちょっとわかりにくいかもしれませんが、家賃÷価格の値に一定の相場が存在し、東京カンテイが毎年「マンションPER*4」として発表しています。これは投資としてマンションを購入する層に特に大事です。
 大抵は資金を借り入れて不動産投資を行うため、利回りは投資ローン金利+α以上でないと、投資需要がなくなります。ですので、金利が上がると利回りも上昇(=価格は下落)し、金利が下がると利回りも下落(=価格は上昇)します。
 

利回りはもうしばらく下げられないのでは

 
 さて先に述べてきた通り、アベノミクス下の不動産価格上昇は金利低下が原因でした。金利が下がることによって利回りが下がり不動産価格上昇の制約が緩み、価格における市場のマージンが生まれました。そのマージンがあることによって家賃を上昇させずに不動産価格だけが上がっていくことができました。ちょっと前までは。
 しかし、ここ数年、家賃も上昇しています。これは、低金利のマージンを食いつぶしたと見ていいでしょう。
 この状態で住宅ローンの制約が緩み価格が上昇した場合、どうなるでしょうか。考えられるのは2つです。

  • 家賃が変わらず利回りが下がる
  • 家賃が上がり利回りは変わらない

 しかし、先ほど述べたとおり、利回りは金利の制約を受けます。金利上昇局面にあって利回りがこれ以上に下がるというのは考えにくいです。UBSバブルインデックス2025*5でも、価格賃料倍率(Price-to-rent)で香港やロンドンの上の5位です。
 そうであれば、家賃が上がります。家賃が上がらなければ、投資家は利回りの適正水準を保てず、誰も投資しなくなるからです。
 結局のところ、残価設定型住宅ローンによりローンが緩和されて「買いやすさ」が増すことは、購入できない人たちにとっても「賃料上昇による負担増」という形で跳ね返ってくるわけです。
 

蛇足

 
 今回の話は、結局のところ「誰が不動産の価格上昇の恩恵を受けるか」という話でもあります。住宅ローンを組みやすくすることは「持ち家層を増やす」政策であって資産形成の助けになりますが、同時に、既に不動産を所有している層や富裕層の資産をさらに増やす、ということでもあります。
 日本の格差は収入ではなくて資産にあるということが知られていますが、これが進む方向になると言えるのかもしれません。
 
 
*6

*1:東京カンテイが発表する年収倍率はまた別の集計方法です。住宅金融支援機構は(購入価格/購入者年収)の平均ですが、東京カンテイは購入者以外の世帯も含めた平均年収で割っています

*2:https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/index.html グラフ作成はLhankor_Mhy

*3:https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html

*4:利回りの逆数

*5:https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/global-real-estate-bubble-index.html

*6:今回はGeminiに記事を書いてもらったんですが、あらかじめ自分のブログ記事を読み込ませていたせいか、勝手に「蛇足」という見出しを作ってきて笑いました。なお、原型はほとんど残ってないと思います。ごめんねGemini。

「外国人の不動産取得規制」の目的は投機規制ではないらしいんだけど

「外国人の不動産取得規制」の目的は投機規制ではないらしいです。

anond.hatelabo.jp

 じゃあ、何か目的なの? となるとこれがよくわからないんですよね。
 とりあえず、整理してみます。
 

不動産高騰対策としては有効

 当然、外国人による取得を制限するということは流動性を損なうので、日本の不動産の価値を毀損することになりますから、不動産高騰対策としては有効でしょう。ニセコとか。
 また、国外の所有者の場合、不動産の管理が行き届かず、荒廃空き家、管理費滞納、所有者不明土地などの増加のリスクは懸念されると思います。
 私は、このあたりが主目的なのだと思っていたのですが、違うようです。
 

「バカ向けのまとめ」によると

4.バカ向けのまとめ

 投資過熱防止だけではなく
・国家安全保障・領土保全
・農地・資源の保護
・文化・社会・宗教的要因
に配慮されて世界中の国で外国人・外資による不動産購入が制限されているよ!

 とのことです。
 以下で、これを整理してみます。

国家安全保障・領土保全

 おそらく、重要施設の周辺を拠点として破壊活動を行われると困る、という話なのだと思います。
 現在、日本には「重要土地等調査法」という法令があり、以下のことが定めてあります。

  • 阻害行為等の中止命令
  • 利用者からの報告書の徴収
  • 取得の際の届出義務

 実際のところ、外国の諜報破壊活動拠点を正直に外国人PEPsなどの名義で登記するはずがないので、この法律の対象は外国人・外国法人であるか否かは関係なく適用されます*1
 個人的には、安全保障などの目的であれば、外国人取得規制ではなくて、たとえば「重要土地等調査法」において「事前届出制」にするとか、「公拡法」のように「先買い制度」を設けるとか、調査において立ち入り権限を与える*2とか、そういった対策の方が有効であるように思います。
 

農地・資源の保護

農地の保護

 これはちょっとよくわからない。
 外国人に日本で農業させるな、という話であれば、のんきに不動産取得規制などしてないで、まずは外国人技能実習生を追い出すべきではないですか?
 
 もし、「外国人・外国法人の下で日本人が小作人農奴になってしまう」という危惧であれば、さすがに杞憂なのではないでしょうか。現状の「農地法」では、非農家が農地を取得するのは日本人でさえ難しいです*3
 また、外資であろうと農業法人であれば「労働基準法」によって保護されるはずなので、これは労働問題として対処されるべきではないですか?
 危惧すべきなのは、農業を営まない法人が投資として農地を取得して農家に貸しつけ、農業の利益を地代として持って行ってしまうことです。これでは地主と小作人の関係に逆戻りしてしまうので、現状の「農地法」を堅持することが大事になるかと思います。
 

資源の保護

 日本の鉱業資源は国のものなので、土地を取得しても採掘することはできません。
 もちろん、違法採掘はできるでしょうけれども、違法にやるつもりならわざわざ土地所有権など取得することもないでしょうから、外国人の取得制限にはほぼ意味がないと思います。鉱業権の取得制限なら意味があるでしょうけれども。
 
 森林資源については、外国法人が入ってきて林業をやってくれるというなら喜んで受け入れたいと、個人的には思います。
 
 水資源、それも地下水が一番リスクが高そうです。たしかに、このあたりの法整備はいまひとつな印象がありますので、危惧は理解できます。
 取得した土地に井戸を掘って地下水を採取し、港まで運んでさらにタンカーで海を渡り自国の灌漑用水にする…… 現状では笑い話ですが、昨今の気候変動を考えると真水が原油並みの価値を持つこともあり得るかもしれないので、あながち馬鹿にしたものではないかもしれません。
 ただ、そうなった場合、外国人だけが水資源を外国に売るわけではないと思いますので、不動産取得規制よりも、今のうちに包括的な水資源保護の法整備を行った方がいいのではないでしょうか。
 

文化・社会・宗教的要因

 これが一番わからない。外国人の不動産取得規制をすると、どのような宗教的要因がどのように変化して我が国にとっていいことがあるのでしょうか?
 というか、宗教を理由に不動産取得規制をするのは、さすがに政教分離に反しませんか……?
 
 文化的要因というのは、「外国人が不動産を取得すると、わが国の公序良俗が乱れる」みたいな話でしょうか?
 これが規制の理由なら、「排外主義」というのは妥当な批判のような……?

やはり規制の目的がわからない

 増田がせっかく「バカ向けのまとめ」を書いてくれたのですが、あれだけだとバカには難しいようなので、もう少し詳しくお願いします*4
 
 

*1:取得時届出においては、国籍などの申告が必要です

*2:自民党の原案ではこれがあったはず

*3:なんなら借りることさえハードルが高い

*4:実際のところ、ただのガス抜きなんだろうなあ

私道について

anond.hatelabo.jp

 という増田があり、簡単な解説記事を書いてみる気になりました。
 全体的にわかりやすさを重視していますので、厳密ではない書き方をしている部分があります。コメント欄やブコメで補足していただけますと助かります。

長い。三行で。

  • 歩行者の通行は阻害されない
  • 車両の通行はダメかもしれない
  • 道路修繕や埋設インフラの問題は別腹

通行権の見分け方

こういう私道があります

  • 位置指定道路
  • 2項道路または3号道路
    • しばしば公道の場合もあり(いわゆる『赤道』)
  • いわゆる『ただし書き道路』
  • 敷地延長(略して敷延、路地状敷地、略して路地敷とも)*1

 
 で。つらつら書いておいて何なのですが。
 これらの道路は全て、車両での通行が阻害される恐れがあります。たとえば:
位置指定道路である私道の利用制限の取り決めは、自動車通行や駐停車を禁止する限度で有効とした事例

位置指定道路は私道ではあるが、その所有者以外の第三者を含む一般公衆の通行を許容する性質を有しているものであるから、公衆の通行・立ち入りを全面的に禁止したり阻害したりすることはできない。しかし、あくまで私道であるから、その所有者は、当該道路に対する維持・管理権を有し、前記の位置指定道路の趣旨等、法令の規定に反しない限り、当該道路の保全と関係権利者の居住の安寧のため、当該道路の利用を自治的に定めることができ、当該道路を利用する一般公衆もその定めによる利用制限に服するものというべきである。

*2
 
 ですので、私道の種類よりも、どういった権利を持っているかという事の方が大事かと思います。
 

こういう権利があります

  • 単独での所有権
  • 共有持ち分
  • 私道の一部の所有権
  • 通行地役権
  • 地上権や賃借権の登記

 これらの権利があれば、まずは車両での通行は主張できるだろうと思います。
 

通行契約

 一切権利を持っていなくても、所有者が「車も通っていいよ」と言ってくれるなら通っていいです。口頭でも有効ですが書面でもらっておくべきでしょう。個人的には、無償であるより有償の方が安心感はあります。
 

囲繞地通行権

 権利も全く持っておらず、所有者が「一切通ってはいけない」と言ったとしても、他人の土地を通らないと公道に出ることができない場合、通行権が認められています。
 ただし、その範囲は最小限とされているため、車両での通行が認められるのはレアケースです。
 一応、そのレアケースを上げておきます。
自動車による通行を前提とする囲繞地通行権が認められた事例
 

通行権はあるものの

 修繕は別腹ですし、水道・ガス・下水のつなぎ直しなどがスムーズにできるかというと、その限りではないです。
 所有者が管理してくれなかったり、そもそも所有者がどこにいるのかわからなくなったりすると、ちょっとした池みたいな水たまりができたりします。

 そのあたりは、法務省ガイドラインを作ってますので、ぜひしっかり読んでいただければと思います。
複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書~所有者不明私道への対応ガイドライン~
 

お気持ち

 推測というか、想像ですが、おそらくその増田邸の建築の際にA氏は不満をため込んでいたのだろう、という気がします。
 感情的にもつれてしまうと、もう、なかなか手を付けられない事態になってしまうこともあるのでなんともですが、A氏と有償の通行契約を締結して、その負担分を不動産屋に請求する、というあたりが落としどころな気がしました。
位置指定道路の通行権の有無について告知義務違反があるとして、売主業者に対する損害賠償請求が認められた事例

 みなさま、どうぞよい住居購入を。

*1:敷地延長はいわゆる旗竿地のことで建築基準法上の道路ではないのですが、2mの敷延と3mの敷延をくっつけて5mの共有道路っぽくしてある分譲地とかよくあるので、わかりやすさを重視してここに書いてみました。

*2:もちろん、種々の事情が勘案されると思われます

【ファクトチェック】「日本では、農地どころか、耕作放棄地ですら、太陽光発電は禁止されている」は不正確

 はてブで「日本では、農地どころか、耕作放棄地ですら、太陽光発電は禁止されている」*1とのコメントがありました。これは正しいでしょうか?

市街化区域の農地は転用の許可不要

 市街化区域の農地においては、あらかじめ農業委員会に届け出ることで、転用ができます。農地転用の許可は不要です。

https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC0000000229#Mp-Ch_2-At_4

第3種農地は原則許可

 第3種農地は太陽光発電用地への農地転用は原則許可されます。

https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-29.pdf

第2種農地は代替地がなければ許可

 第2種農地の場合は、周辺に代替地がない場合に許可されます。太陽光発電を始める事業者が農地のとなりに山林を所有している場合は、難しいでしょう。

https://www.pref.chiba.lg.jp/noushin/iken/r6/documents/gennkouhonnbunn.pdf#page=58

甲種農地・第1種農地は一時転用のみ許可

 甲種農地・第1種農地は、営農型太陽光発電による一時転用のみが許可されます。

www.maff.go.jp

甲種農地・第1種農地とは

 おおざっぱに言うと、主に農地の集積化や農業生産性の向上のために、公共的な投資が行われた農地です。
 せっかく農業のための投資が行われた一団の農地を歯抜けになるように開発してわざわざ太陽光発電を行っては、投資が無駄になるどころか周辺農地の生産性も下がってしまいますから、これを制限するのは一定の理があります。市場原理主義リバタリアンのみなさんは渋い顔するのかもしれませんが。

結論

 農業生産性の向上のために一定の制限はありますが、許可不要の農地や原則許可の農地があります。農水省で実績も公開していますので、「日本では、農地どころか、耕作放棄地ですら、太陽光発電は禁止されている」は不正確です。

https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/einogata-56.pdf

 ただし、甲種農地・第1種農地における営農型太陽光発電については、その営農条件が現実的ではない、という批判もあるようです。

openblog.seesaa.net

 ですが、荒廃農地ではこれを撤廃したようです(これは知らなかった)。

project.nikkeibp.co.jp