「そんなに利回りいいならなんで自分で買わないんですか？」には「鶏肋」と答えるのがいい
anond.hatelabo.jp
↑よく言われるこれについて説明してみたいと思います。
不動産流通業と不動産賃貸業について
不動産屋には、不動産流通業と不動産賃貸業があります。
他にも、開発とか管理とかありますが、今回の話とは関係ないので省きます。
不動産流通業について
不動産流通業は、我々のような不動産を動かして利益を得るものです。
仲介業者などの、みなさんが不動産屋としてイメージしやすいのがこれです。
不動産流通業は、不動産を動かさないと死んじゃうので、不動産を売ったり買ったり仲介したりしようとします。
不動産賃貸業について
不動産賃貸業は、要するに大家です。所有している不動産を賃貸して利益を得ています。
街でときどき見かける、やる気がなさそうに見える不動産屋はもしかするとこっちです。仲介もやるけど、基本的には自社物件の賃料で食ってる会社の可能性があります。
有名なところだと森ビルとかも自社で開発して賃貸しているので、デベロッパーであると同時にこちらの要素もあります。
不動産賃貸業は、所有不動産の運用をやる会社なので、不動産を動かさなくてもあまり死なないです。その代わり、資産はたくさん必要です。
不動産を開発する場合
さて、不動産流通業のA社があって、賃貸物件を自社開発で作るとします。
利回りの相場（キャップレート）が5%、開発費用として土地仕入と建築費で800円で作れるとします。そして、年間賃料が50円としましょう。
当然、開発費用は銀行から借入をします。
利回りで言うと 6.3% ぐらいなので、相場より回っている十分な利回りがあると言えましょう。
ところで、銀行も無限にお金を貸してくれるわけではないです。
A社の信用では、6,400円が上限だったとしましょう。
開発費用が800円なので、8棟建てるのが限界です。次の1棟を建てるためには借入を返済しないといけないです。借入を返済するにはお金が必要です。お金は賃料を貯めるしかないです。
年間賃料50円が8棟なので、年間400円を貯めることができます。次の1棟を建てるのは2年後になります。
これは、不動産流通業としては不動産が動かなさすぎて、遅いです。
不動産を売るとどうなるか
さて、A社がこの不動産を売るとします。
キャップレートが5%なので、50/5%=1000円です。
この売却でA社は1000円の現金を手に入れることができるので、借入を返済し、すぐに次の1棟を建てることができます。
つまり、不動産を動かして余剰資金を作るため、所有物件の出口を常に考えているのが、不動産流通業の動きです。
既築物件仕入の場合は
既築物件仕入の場合も同様で、出口を考えて仕入れます。
ですので、A社は1000円の相場のものを1000円で仕入れて1000円で売るようなことはしないです。それはただのアホです。
1000円の相場のものを800円で仕入れる、あるいは700円の相場のものを700円で仕入れて100円で改装をし1000円で売れるような物件にする、はたまた「1000円で物件さがしてるんだけど」という顧客を捕まえておいて900円で仕入れる、そのような動きをします。
不動産流通業は不動産を動かさなきゃいけないので、キャップレートで買ってると死んじゃうんです。
動かすためには、安く仕入れないといけないんです。
不動産賃貸業なら十分な利回りでも、不動産流通業が仕入れるには高いんです。
資産を持ってて賃料だけで食っていける会社とは違うんです。
営業で投資物件をおすすめする時は「大家さんになりませんか」ということなんです。不動産賃貸業を始めませんか、というお誘いなわけです。でも、我々は不動産流通業なんです。ウチが仕入れるには高いんです。
鶏肋、鶏肋。
営業さんは買わないの？
買いますよ。でも、会社が仕入れられるような目線の物件は会社に持っていかれますね。会社によっては仕事で得た情報で物件を買うことを禁止してるところもありますが、賃貸物件持ってる営業はまあいます。不動産賃貸業をやるために不動産会社で働いて勉強してるとか、普通にいますし。地主の跡継ぎとか。
ただ、我々不動産営業って、与信があまり出ないんですよね…… おすすめする物件はとても手が出ないってことはまあ、あります。もちろん、めっちゃ稼いでて副業で法人作って銀行からプロパー引っ張るような営業もいます。これはほんともう、人と会社によりますね。
なので、「あなたは買わないんですか？」に対する回答は「そんな信用｜お金ないですよ」という悲しい話かもしれないです。
もちろん、ただのクソ物件であることの方が多いけどな！
メタブを可視化するユーザースクリプトを作りました
概要
2階ブクマとコメントメタブを元エントリーページに生やすユーザースクリプトです。
背景
「ブクマカは安全な場所から陰口ばかり」みたいな電波を受信したので、安全な場所を減らしてみようと思いました。
使い方
ユーザースクリプトの使い方がわかる方
こちらからどうぞ。
Hatena::Let の Userscript 提供は、ヘッダが変なのでおすすめしないです。コードをコピペした方がいいかも。
ユーザースクリプトの使い方がわからない方
こちらからどうぞ。
www.tampermonkey.net
なお、ブックマークレットとして使うこともできます。その場合は「bookmarklet:」の右のリンクをブックマークしてください。
解説
「メタブ」とは
「メタブ」とはメタブックマークの略です。webページをソーシャルブックマークするサービスであるはてなブックマークですが、はてなブックマーク自身もwebページであるため、はてなブックマークをはてなブックマークすることが可能です。そのようなメタ的なはてなブックマークを「メタブ」と呼びます。
「メタブ」には以下のようなものがあります。
2階メタブ
ブックマークエントリーページ（ https://b.hatena.ne.jp/entry/*** のようなページ ）をさらにブックマークすることを言います。
コメントの文字数制限では言い足りない場合、元ブックマークエントリーの傾向に対して何かを言いたい場合などに用いられることが多いです。
メタの階層を上げていくごとに「3階」「4階」となっていきます。
古くは「メタブ」といえば、これでした。
コメントメタブ
はてなブックマークではブックマークコメントごとにパーマリンクが存在するのですが、そのブックマークコメントページ( https://b.hatena.ne.jp/entry/***/comment/*** のようなページ )をさらにブックマークすることを言います。
特定のコメントに対して何かを言いたい場合に用いられます。
元ブックマークコメントを書いたユーザーに通知が飛ぶので注意が必要です。
旧コメントメタブ
フラグメント式のブックマークコメントパーマリンクにブックマークすることです。
フラグメント付きのURLについてはコメントがまとめられるように仕様変更されたため、現在では思うように動作しません。
このユーザースクリプトでは対応しません。
ユーザーメタブ
はてなブックマークのユーザーページ( https://b.hatena.ne.jp/***/bookmark のようなページ )をブックマークすることです。
そのユーザーについてメモを残したい場合などに用いられます。
このユーザースクリプトでは対応しません。
変更履歴
2023/4/6 ver 0.11 「マイナス評価ボタン」導入で表示が崩れた問題のFIX
2023/4/14 ver 0.12 見た目の改善
「追い出し条項」は必要悪な部分もある
www3.nhk.or.jp
megalodon.jp
この辺りの話。当方は賃貸管理業の会社にいて家賃保証会社の中の人ではないので、少し認識が違う部分があるかもしれないけど、こんな感じだと思います。
なぜ「追い出し条項」があるのか
通常、3か月の家賃滞納があると、裁判所は「信頼関係の破壊」を理由に、賃貸契約の解除を認めることが多いです。
賃貸契約が解除されれば、借主は不法占拠ということになるため、建物明渡で強制執行をかけることもできます。
ところが、家賃保証会社は借主が滞納をした時に借主の代わりに家賃を支払います（代位弁済）。そうすると、形式上、貸主は滞納されていないため、「信頼関係の破壊」が認められないことがありました。
そのため、明渡請求をするために、家賃保証会社はわざわざ代位弁済を中止して、借主の滞納の実績を作る必要がありました。
これは、貸主に負担がかかるだけではなくて、家賃保証会社としても滞納解決に追加の3か月がかかることになり、コストがかかる処理でした。
そこで、家賃保証会社は保証契約に「無催告にて原賃貸借契約を解除することができる」というような「追い出し条項」を追加することによって、家賃保証会社の代位弁済があっても賃貸契約を解除できるようにしていきました。
これはこれで、業界全体にとって良いことであったと思います。
催告があっても家賃3か月滞納をするような借主を、さらに3か月待ってやる理由はないからだろうと思うからです。困ってる人を助けるのは大家の仕事ではなくて政治の仕事です。
「追い出し条項」の何が問題か
ところで、明渡請求訴訟は3か月の滞納があったとしてもその事実だけで「信頼関係の破壊」が認められるわけではないです。諸々の事情を勘案して判断されます。（たとえば https://www.retio.or.jp/info/pdf/90/90-146.pdf ）
一方で、賃貸借契約に「無催告にて原賃貸借契約を解除することができる」という条項を使うことはできません（借地借家法第28条）。
しかし、保証契約は借地借家法の範囲ではないので、「無催告にて原賃貸借契約を解除することができる」という条項を使うことができます。この条項が有効であれば、「信頼関係の破壊」について争う必要がなくなることになります。
つまり、「追い出し条項」は「信頼関係破壊の法理」をバイパスしてしまっているのが問題、というわけです。
「追い出し条項」の今後
判決を受ける前に、フォーシーズは以下のように条項を変更したらしいです。
原賃貸借契約及び本契約における賃貸人・フォーシーズと賃借人との間の信頼関係が破壊された場合には､フォーシーズは､無催告にて原契約を解除することができるものとする
つまり、「信頼関係破壊の法理」を組み込む形にして、借地借家法に沿うようにした、ということですね。
賃貸vs持ち家論争のお作法
↑このような記事がありまして。
かねてよりブログで「賃貸vs持ち家論争」を何度も何度も取り上げてきた身としては、記事を書くしかない気持ちになりました。
「賃貸vs持ち家論争」にはいくつかの前提条件があると思っているのですが、それが論者間で共有されているかというとそうでもないので、本論とは関係のないところでやり取りが発生することもしばしばありました。
いい機会なので、この前提条件を提示してみたいと思います。
賃貸vs持ち家論争のお作法
お金の話です
「賃貸vs持ち家論争」は、賃貸と持ち家、最終的にはお金の面でどちらが得か、という話です。
お金の話をしましょう。
住宅ローン利用が前提です
自己居住用の不動産は一般に住宅ローンが利用されます。ですので、一般的な融資条件のことが議論の中に含まれます。
つまり、金利変動などによって結論が変わります。
居住性や幸福感の話はやめましょう
居住性や幸福感など「買ってよかった」というような主観的な話はやめましょう。
そういったものの価値判断は人によって異なるので、議論をする意味はないです。
まず、お金の話をしてから、「賃貸の方が生涯で300万円有利だった」などという結果を元に、「幸福感のためなら300万円ぐらいは安い」という主観的な判断をご自分でしてください。
幸せに値段は付けられません。
同じ物件で比較してください
一般に、賃貸用に作られた住居の方が、分譲用のものよりもチープです。それらを比較してもあまり意味はありません。
ですので、同じ物件が賃貸に出た時と売買に出た時の比較をするのが望ましいです。いわゆる「分譲賃貸」に話を限った方が効率がいいです。
現実的には全く同一の物件だと難しいと思いますから、「分譲賃貸」と「分譲マンション」の市場を構成している物件がおおむね同等であるという前提のもとに、市場全体を比較することになるかと思います。
投資は出口までが投資です
お金の話なので、どこかの時点での市場価値で比較します。使用価値は見ないです。つまり、「65歳で不動産を売ったとして」のような条件が入ります。
ボードゲーム「人生ゲーム」では、ゴール時に家も株式も保険も子供も全部換金して順位を付けますが、そのようなイメージで考えるとわかりやすいです。
含み益はしょせん含み益なので、勝ち誇るのは売り抜けた時か、死んだ時にしてください。ただし、前述の通りここではお金の話しかしませんので、「マンションを買って5年で売ったら300万円の差益」と「家を買って50年住んだら価値ゼロだったが、幸せな暮らしができた」と、どちらが勝ち組なのかについてはヨソでやってください。
蛇足
こちらの記事も参考にしてください。
realtor-readyabooks.hatenablog.com
麦みその話だけど、あれはある意味で自業自得かもしれない
自業自得は言いすぎか。なんというんだろ「リスク取った結果」みたいなことが言いたいのです。
「みその表示に関する公正競争規約」について
「みその表示に関する公正競争規約」にこうあります。
（定 義）
https://www.jfftc.org/rule_kiyaku/pdf_kiyaku_hyouji/miso.pdf
第２条
……
3 この規約において「麦みそ」とは、みそのうち大豆を蒸煮したものに、大麦又ははだか麦を蒸煮してこうじ菌を培養したもの（以下「麦こうじ」という。）を加えたものに食塩を混合したものをいう。
……
（不当表示の禁止）
第７条 事業者は、みその取引に関し、次の各号に掲げる表示をしてはならない。
(１) 第２条第１項から第５項までに規定する定義に合致しない内容の商品について、それぞれ、当該定義に合致するものであるかのように誤認されるおそれがある表示
なので、「みその表示に関する公正競争規約」の上では、例のみそは規約違反になる。ここは異論のないところだと思う。
「公正競争規約」について
ただ、公正競争規約に違反したら景品表示法違反かというとそうではないです。
「公正競争規約」は、公正取引協議会の会員に適用され、これを守っている限り、景品表示法に違反することはありません。また、平成26年12月1日から、事業者は景品表示法の規定により、表示等の管理上の措置を講じる必要がありますが、公正競争規約を遵守するために必要な措置を講じている場合は、新たに特別の措置を講じる必要もありません。
公正競争規約とは【一般社団法人全国公正取引協議会連合会】
公正競争規約のワクの中の表現であれば面倒なことは起きませんから、これに従った方が楽ですよ、ということ。
つまり、刑法175条と自主規制やゾーニングとの関係のようなもので、自主規制を守っている間は警察が直接やってくるということがないのと同様に、公正競争規約を守っている間は消費者庁や公取がやってくることがない、というになると思う。
逆に言えば公正競争規約を破っても景品表示法に即座に違反する、というわけではない。消費者庁などが消費者の利益保護のため、法に触れるかどうか判断するということでしょう。ただ、消費者庁などと直接ネゴする必要があるのでいろいろ大変だよね、という話になります。
*1
「公正取引協議会」について
そして、「みその表示に関する公正競争規約」を管理してるのは「全国味噌業公正取引協議会」なので、規約に不備があると思うならそちらに言うべきだと思う。
https://www.jfftc.org/rule_kiyaku/kiyaku_hyoji.htmlによると、規約の最終更新は「H28.04.01」とのこと。こういうケースが他にもあるのであれば見直してもいいのでは、という気がしないでもないです。
なお、軽くググった限りだと、例のみそ屋さんは公正取引協議会の会員ではないように見えた。なので、そもそも規約の保護を受けられない立場なのかもしれない。
愛媛県醤油味噌協同組合 | みそ健康づくり委員会/ 味噌の公式サイト
みそ屋さん的にそれが普通のことなのかどうかはよくわからないですが、私がいる不動産業界では不動産公正取引協議会に加盟しないという選択はありません。
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過去の不動産公正競争規約に関する記事はこちら。
引っ越しシーズンなので違反広告クイズをします。 - 不動産屋のラノベ読み
人様のブログ記事ですが、面白いな、と思ったのはこちら。
どこまで「銀座」? マンションの名称の使用基準 - 不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」
参政党は「保守の公明党」になるかもしれない
けっこう近い間柄の親戚が、参政党の事務方にいます。
聞いた感じ+見てる感じだと、内部の結束力が強いように見えるので、このまま上手く組織化できると、小選挙区での票読みができるようになるかもしれない。
そのような状態まで持っていければ、維新と組んで「小選挙区は維新に、比例は参政党に」という選挙協力で自民候補を破れるかもしれない。
その流れで自民と維新の勢力が拮抗すれば、参政党自体は議席が少なくてもキャスティングボートを握れる。重要な政策に口を出すことができる。
けっこうありそうな話で怖い。
参政党と公明党の違いは、カリスマが党の外にいるのか内にいるのか、というところ。
公明党は池田大作氏が党の外にいるので、たとえばPKO法案とか学会員が動揺するようなことを党がやっても、カリスマである池田氏が外から「公明党はどうしようもない」と腐しながらも「みなさんの応援に感謝してます」などとして上手く納めてきたようなところがあります。
参政党の中心は神谷氏だと思うのだが、彼が何か失敗をした場合、彼のカリスマ性に傷がつき、それが元で党の求心性が失われるかもしれない。これはれいわにも言えると思います。
その点、維新が橋下氏を外に置いたのは、振り返ってみるとファインプレーだったのではなかろうか。
県庁所在地が（不動産屋的に）「絶対的エース」ではない県8選 ～ 東京・福島・茨城・群馬・千葉・三重・滋賀・山口
県庁が置かれていても「圧倒的センター」とは言えない都市もいくつかあります。
saewataru.hatenablog.com
という記事がありました。
地元である茨城県の名前が挙がっていたので、「はいはい、つくば市ですよね」と思いながら開いたところ、まんまとつくば市でした。
当方は水戸っぽ4代目で、愛着もありますが、まあ、つくばにはかなわないですね。おっしゃるとおり、エースではない。
ただ、ですね。
この記事は人口を基準として「エース」を決めているようなのですが、県の「エース」とはやはり商業活動が盛んである市ではないでしょうか。
どれほど人口が多くても、夜間人口ばかりで別の市に働きに出ているのであれば、それは「エース」とはいいがたいと思います。
そして、商業活動を見る手っ取り早い指標と言えば、不動産屋的には地価です。
というわけで、地価で見た「県庁所在地がエースではない県」を挙げてみたいと思います。
地価公示の最高価格値が県庁所在地ではない県
| 県 | 県庁所在地 | 最高価格地 |
|---|---|---|
| 福島県 | 福島市 | 郡山市 |
| 茨城県 | 水戸市 | つくば市 |
| 群馬県 | 前橋市 | 高崎市 |
| 千葉県 | 千葉市 | 船橋市 |
| 東京都 | 新宿区 | 中央区 |
| 三重県 | 津市 | 四日市市 |
| 滋賀県 | 大津市 | 草津市 |
| 山口県 | 山口市 | 下関市 |
*1
なんか、県じゃないのが一個混じりましたね。
しかし、たしかに新宿は東京の「エース」とは言えないでしょう、納得の結果です。
その他、人口基準では挙がっていなかった県で地価基準で挙がった県は、千葉県と滋賀県です。
千葉県千葉市は、船橋市よりも人口で1.5倍ほど勝ってはいますが、そもそも面積も4倍ぐらい大きく、人口密度では船橋市に大きく軍配が上がります。
浦安市や市川市を含んだ商業エリアの存在感は大きく、千葉市は「絶対的エース」とは言い難いのではないかな、と思います。
滋賀県は、地価を調べた時に「え？草津市なの？」と思ったのですが、ググってみると『琵琶湖や山林の面積を除いた可住地面積人口密度は（3033.6人/km2、2017年10月）、人口集中地区 (DID) 人口密度は約7,090人/km2[1]となり、大津市とほぼ同じである。*2』とあり、へー！となりました。
どうやら、人口基準でも「絶対的エース」の座が危ういようです。
人口基準で挙がっていた、静岡・長野・鳥取は、地価基準では外れました。
静岡県は4位まで静岡市で、5位の浜松市は1位の半分以下の地価です。
鳥取県も7位までを鳥取市が独占、8位にようやく米子市が登場します。
長野県は、1位は長野市ですが、2位3位が松本市で、地価基準でもたしかに「絶対的エース」とは言えないかもしれません。
その他、人口基準でも地価基準でも名前が挙がらなかった県で、地価基準だと危ういのが、埼玉県です。
埼玉県は2位が川口市となっており、元々の県庁所在地であるさいたま市浦和区は5位でした。合併で「絶対的エース」の座を守った形でしょうか。
人口でも地価でも絶対的エースじゃなかった5県
福島・茨城・群馬・三重・山口という「なんかわかる」県が残りましたね。
