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不動産屋のラノベ読み

不動産売買営業だけどガチガチの賃貸派の人のブログ

「35年住宅ローンはリスクがある」でいいんじゃないの?

 
 Chikirinさんとchnpkさんが住宅ローンについて楽しそうにエントリを書いているので、私も口を出してみようかと思います。
 

「ハイレバレッジはリスクがある」ってそんなにひどい言い方かな

そもそも、普通カネを借りることを「リスク」とは言わない。リスクとは一般的に損失を負ったり危険に遭ったりする可能性を指す。当然カネを借りれば金利というコストは発生するが、それはわかりきったものであって、別にリスクとは呼ばない。返せない場合は自己破産することになるが、別に損はしない。そうした場合に損をするのはむしろ貸した側である。

借金の「リスク」と銀行の「陰謀」と不動産の「価値」について - よそ行きの妄想

 要は、住宅ローンって頭金に対してのレバレッジなワケでして、「レバレッジを効かせるとリスクが上がる」という言い方は結構普通に使うと思います。
 またこの場合、

ちゃんと十分な頭金を貯めて、借金の期間は10年で済むくらいになってから“それで買える範囲の”物件を買えばいいんです。

10年以上のローンはだめです - Chikirinの日記

 とあるように、頭金を大きくしてレバレッジ比を下げようという話なのですから、「35年住宅ローンは(自己資金比で)リスクが上がる」という言い方も許容範囲だと感じます。
 もちろん、確かにリスクの原因は投資商品(この場合は住宅)であるので、「レバレッジにリスクはない。リスクは投資の質と量で決まる」というのはそのとおりであると思いますが……、細かすぎじゃないかな?
 

流動性リスクを無視できない

考えてみて欲しい。一体どこの誰が、自分の住んでいる家の清算価値に興味を払うだろうか。現に自分が住んでいるのに。住んでいる家の市場価値が下がると、その人にとってその家の価値が下がるだろうか?損をするだろうか?そんなはずはない。売るわけではなくて、住んでいるのだから。その人にとって意味があるのは、住家としての価値である。これが使用価値だ。

借金の「リスク」と銀行の「陰謀」と不動産の「価値」について - よそ行きの妄想

 自己使用の使用価値を基準にして現在価値を出すのは非常にリスキーだと思いますがそれは置くとして、ここで問題になるのは会計上の価値ではなくて流動性です。
 これはすでにChikirinさんが書いていますので詳しくは述べませんが、競売になれば市場の7割が相場です。

そして万が一にもローンが返せなくなると、購入者は泣く泣く不動産を売り払う。でも家を手放しても1500万円弱にしかならず、一方で借金の2800万円はほとんど減っていない。結局、不動産を手放しても更に1000万円以上の借金が残る、という悲惨な事態に追い込まれるわけです。

10年以上のローンはだめです - Chikirinの日記

 ローン支払い中の住宅を売るのは難しく、追加の資金が必要になったり市場よりも安く売ることになったりします。ただでさえ低い不動産の流動性を長期の住宅ローンはさらに大きく下げるのです。
 ただもちろん、流動性リスクが上がってもそれ以上の好材料があればいいわけで、例えばリスクを取ってキャッシュフローを上げるという投資判断はあるでしょう。
 で、そのキャッシュフローはどうなのかというと。
 

キャッシュフローはマイナス

 平均的な居住用マンションを35年ローンで買うとキャッシュフローがマイナスです。
 仮に1000万円を35年3%で借り入れたとすると、月々の支払は約3.8万円です。年間にすると45.6万円。つまり、35年住宅ローンで行う投資を行う際には少なくとも4.5%程度の利回りがないとキャッシュフローがマイナスということになります。もっと分かりやすく言えば、赤字、ということです。
 では、居住用マンションはどれぐらいの利回りなのかというと、以下を参照して下さい。
 儲かる沿線、損する沿線 | マンションの価格・評価・査定・相場情報満載 住まいサーフィン
 ランキングの真ん中あたりで4.5%ぐらいですね。もちろんこれは表面利回り、つまり管理費などの諸経費を計算していない利回りですので、実際には4.5%ではマイナスです。ということは、あなたが目利きができるかあるいはラッキーであるかしないと、マイナスになることが多いということです。
 ただし、これは新築の利回りですので中古はもう少しマシになります。例えば価格2割減・想定賃料据置とすると、新築時3.6%のマンションあたりなら諸費用除いてトントンぐらいになるかと思います。土地付中古住宅はさらに良い選択であるように感じます。
 

そんなこんなで

 そういうわけで、キャッシュフローを改善するために35年ローンで住宅購入する、つまり「家賃がもったいないから35年ローンでマンションを買う」という判断は結構厳しい道です。
 ただ、サラリーマンが年収の5倍ぐらいのハイレバレッジを効かせるチャンスというのは住宅ローン以外にはあまりないでしょうから、リスクを取って一発狙う、というのもアリかと思います。この辺は個々人の価値観の問題かと思います。私はギャンブルがあまり好きではないので賃貸派ですが、「損を覚悟で自分らしい住居を買う」っていうのはカッコいいと思いますので、お金持ちになれたらやってみたいとは思っています。
 

妄想

 持ち家と賃貸の中間の「スケルトン賃貸」みたいなの、流行りませんかね。建物のハコだけを借りて住宅設備は自分で買ってリフォーム。3、400万円ぐらいで子供が家を出るまでの15年ぐらいだったら厳しいローンにもならないでしょうし、いいと思うなあ。オーナーにも、住宅設備の投資をしなくていいし一度住んでしまえばなかなか退去しないから、メリットはあると思う*1
 

おまけ

yokohamastyle私は賃貸派。だけど会社は売買会社 ( 2009-10-03 17:14:59 )
lhankor_mhy同じく賃貸派ですが売買営業してました。 RT @yokohamastyle: 私は賃貸派。だけど会社は売買会社 ( 2009-10-03 17:16:25 )
petenc同じく賃貸派ですが売買してます。 RT @lhankor_mhy 同じく賃貸派ですが売買営業してました。 RT @yokohamastyle: 私は賃貸派。だけど会社は売買会社 ( 2009-10-03 17:26:23 )
 自分が買わない商品を売りつけるなんて、不動産屋ってほんと極悪ですね。

*1:夜逃げと原状回復があたま痛いけど