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不動産屋のラノベ読み

不動産売買営業だけどガチガチの賃貸派の人のブログ

郵政公社の鑑定評価についてもう一言

不動産

 
 昨日の記事に対して頂いたブコメで、思うところがあったのでエントリを上げます。前回は不動産屋を擁護しましたが、今回は郵政公社を擁護します。
 

rh-kimata 仮に、維持費で赤字を垂れ流している物件の場合、お金を出してでも処分せねばならない物件な訳で。1万円が妥当であるかどうかは不明。(ただ、結果として6000万円で売れるような物件だった訳だけど)

はてなブックマーク - 鳥取「かんぽの宿」で嫌儲はやめてくれ - 不動産屋のラノベ読み

 id:rh-kimataさんのブコメを見て、果たして妥当だったのだろうか、と改めて考えました。結論として、私の考えは「手続き上は1万円は妥当」というものです。
 

公正な売却価格とは

 1万円が妥当ではないという判断があったとします。しかし、その判断は誰がするのでしょうか。総務省の官僚でしょうか。その担当官僚が価格を決定してよいのでしょうか。
 そうではないでしょう。それは公正な価格が決定される仕組みではありません。故意に安く価格を決定し、関連の業者に利益を取らせることが可能になるでしょう。公正な価格を決めるには、一定の基準で決定される価格、できれば誰が算出しようと同じ結果が出る仕組みが必要です。
 

不動産鑑定士とは

 そこで必要となるのが不動産鑑定のプロであるわけです。不動産鑑定士は不動産鑑定評価基準を元に不動産の価値を評価します。

不動産鑑定評価基準・・・不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準であるとともに、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不当な鑑定評価に対する懲戒処分を行う際の判断根拠ともなるものです。

http://tochi.mlit.go.jp/appraisal/01_appraisal.html

 もちろん、現実には「誰が算出しようと同じ」には程遠いのですが、それでも一定の指針となるでしょう。現状で公正な価格を決定するのであれば、不動産鑑定士の鑑定評価を参照するべきです。
 

公正な売却方法とは

 そして、公正な売却をするために入札をするべきでしょう。随意契約での売却はやはり特定の業者に利益を与えてしまう可能性があります。
 また、鑑定を行う鑑定士も随意契約を避けるべきです。「いつもの鑑定士」はどうしても官僚の意を汲み取った鑑定結果を出してしまう可能性が高まります。できれば、フェイルセーフのために複数の鑑定士の評価を受けた方がいいかもしれませんが、鑑定評価にはそれなりにコストがかかりますので、これは場合によるのでしょう。
 

まとめると

  1. 鑑定士を入札で決定する
  2. 鑑定評価を基に評価額を決定する
  3. 複数の鑑定評価を参照する
  4. 入札により売却する

 以上のようにすれば、公正な価格を決定する仕組みであると言えるでしょう。3番目については私は分かりませんが、その他に関しては条件を満たしています。ですから、「手続き上は1万円は妥当」だと考えます。
 これは、鑑定士の評価に瑕疵がなければそれなりに理論的に導かれた価格です。だから、コレに対して「1万円は安すぎだろjk」と言いたい方は、何か新しい判断基準などを示す必要があります*1。たとえば、この手続に不正があったことや、「不動産鑑定評価基準」より妥当な判断基準・不動産学経済学の新たな知見などを示して頂きたいわけです。そうでない限り、私はトンデモ不動産学として批判したくなるかもしれません。
*2
 
 
 

以下、余談

kechack 不動産 不動産屋はいくら嫌われても構わないと思うが、これで郵政民営化の評判がどんどん悪くなるんだから、政治的には稚拙。脇が甘過ぎる。

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 おっしゃりたい事はなんとなく分かります。かんぽの宿オリックスの件は、鳩山さんが政治的な解決を図りにいったんでしたね。ああいう「超手続的な解決」をする事が政治家の仕事でしょうから、内容の妥当性はともかくとして政治家の皆様にはどんどん「超手続的な解決」をしていって欲しいですね。
 ただ、今回の件に関して「政治的には稚拙」となると、どうすればよかったのだろう、とは思ってしまいます。

総務省は、日本郵政公社から申請のあった日本郵政公社の重要な財産の譲渡しの認可について、郵政行政審議会(会長:森下 洋一 松下電器産業株式会社相談役)へ諮問し、同審議会から諮問のとおり認可することを適当とする旨の答申を受けました。

http://www.soumu.go.jp/s-news/2007/pdf/070118_3.pdf

 認可があった時期の総務相菅義偉さん。郵政民営化担当大臣兼任ですので、彼の手落ちということになりますが。
 評価額を書き換えるわけにもいきませんし、「そんな安くは売却してはイカン」とやるのも無駄な資産を抱えそうでちょっとアレです。

mgkiller 社会, 報道 そもそもこの辺の情報元がどこかっちゅうのをきちんと検証してる人・報道機関が少ないのう、という印象。ポジショントークに惑わされるマスコミってのも正直情けないねえ。

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 そうなんですよね、私も同じ疑問がありました。この評価額ってどこから出てきたんでしょうね。郵政改革反対派がリークしてマスコミがメシの種に煽った、という陰謀論電波を受信して困っているところです。
 
 
 

追記 20090214

 その後の報道を見ると、少なくともオリックスへの売却は、入札ではなかったかあるいは不公正な入札であったと思われます。そうであれば、手続き上問題がありますので、不公正な売却であっただろうと思います。

*1:「代案を出せ」メソッドを使うつもりはないので、何らかの間違いを指摘でも

*2:もちろん、鑑定評価については疑問もある。参考:http://www.kanteishi.net/kantei/opinion/062.html