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不動産屋のラノベ読み

不動産売買営業だけどガチガチの賃貸派の人のブログ

自分が自分の大家さんになるということ

不動産

 
 目に見えない家賃、という考え方をおすすめします。
 

しかし、もともと15万の家賃を払っている状態なら、毎月15万円のローンのマンションを買った方がいいと思うけどね。家賃は捨て金だし。ローンはそういう意味では捨て金ではない。
 
そうでもない、というようだったら、理由を教えてほしいです。

しかし、もともと15万の家賃を払っている状態なら、毎月15万円のローンのマ..

 
 そうでもないです。
 理由は、居住用マンションは投資先としては優秀ではないから。
「投資の話じゃなくて、住居の話だよ」と言われるかもしれませんが、金銭面でどちらが有利かという話のみに絞るのであれば、投資判断を行うことは大切です。
 一例として、こんなエントリも書いたので参考にして頂ければ。
 
 で、今回はもう少し一般化して分かりやすく。
 住居購入の判断をする時におすすめする考え方は、「自分が自分の大家になる」ことです。マンションを自分で買って自分に貸している、自分に対して「見えない家賃を支払っている」と考えると分かりやすくなります。
 
 例えば、15万円の家賃の賃貸マンションに入居している場合、このような状態です。

  • 賃借人としての収支:-15万円
  • 大家としての収支 :0円

 同等の分譲マンションを購入したとすると、このような状態に変化します。

  • 賃借人としての収支:-15万円
  • 大家としての収支 :15万円-【オーナーコスト】

「自分が自分の大家になって」賃料を自分に支払っていますので、その部分は「行って来い」になっていること、お分かりいただけると思います。
 
 ですから、

  • 15万円-【オーナーコスト】>0

 であれば、キャッシュフローが良くなる計算になります。
 つまり、【オーナーコスト】が15万円以下かどうかです。
 
 さて、想定賃料15万円のマンションはいくらぐらいするものなのでしょうか。
https://www.sumai-surfin.com/price/ensen.php
 ↑こちらの表を参考にして、分譲マンションの平均的な利回りとして5%を採用します。
 すると、

  • 15万円 × 12ヶ月 ÷ 5% =3600万円

 と出ました。
 この金額を35年固定金利3.5%で全額借入したとしましょう。月々の支払は

  • 14.9万円

 となります。
 さらに、その他の費用を

  • 管理費等 1.5万円
  • 固定資産税 1.0万円
  • リフォーム用積立 1.5万円

 としますと、

  • 総計 18.9万円

 となりました。
 
 ですから、マンション購入後の状態は、

  • 賃借人:-15万円
  • 大家 :-3.9万円

 となり、この条件ではファイナンス的に賃貸マンションに劣ります。
 もちろん、市場の動向や金利変動によって分譲マンションが有利になっていくことも考えられます。また、当然、個別の物件では購入が有利になる場合もあります。港区辺りの高級タワーマンションなんかは利回り高いみたいです。
 ですから、「購入した方が有利」とか「賃貸の方が有利」とか思考停止はしないほうがいいです。あくまで現状で平均的なマンションを購入したの場合の話です。
 
 
 
 
 
 
 ところで、
「それでも買ったマンションが残るだろ」という意見もあるでしょう。
 35年後、確かにマンションは残ります。残存価値を20%とすると720万円ですね。
 購入時に30歳だとして、ローン完済時には65歳。
 65歳に720万円のマンションを手に入れるために、今から35年間毎月3.9万円支払うかどうか、その判断になります。
 私の考えでは「それも投資として見合わない」なのですが、これはまたいずれ。